Derecho Real de Superficie

DERECHO REAL DE SUPERFICIE

La ley 25.509 de Superficie Forestal fue derogada dando lugar a esta figura “más amplia” que contempla no sólo lo forestal. Es un derecho real temporario, cuya duración máxima son 70 años para construcciones y 50 para plantaciones o forestaciones. Se establece sobre inmueble ajeno y para su validez requiere formalización en escritura pública. Otorga a su titular la facultad de uso, goce, disposición material y jurídica. Puede constituirse por contrato sobre todo el inmueble o una parte determinada.

Estamos en presencia de una figura que provoca un dominio desmembrado, donde el nudo propietario es titular del dominio pleno y el superficiario del dominio útil.

El código prevé dos situaciones: una, cuando su objeto es un derecho, como plantar, forestar o construir (derecho de superficie); y la otra, cuando su objeto son las plantaciones, forestaciones o construcciones existentes (propiedad superficiaria). Entonces podemos diferenciar la propiedad superficiaria, que es cosa propia y se rige por las normas del dominio, del derecho de superficie, que es cosa ajena y se le aplican las limitaciones del uso y goce del derecho de usufructo.

Al existir propiedad superficiaria, y aplicársele las disposiciones del dominio, el superficiario puede gravar el derecho de superficie con derechos reales de garantía (limitándolos por supuesto al plazo de duración del derecho de superficie) y el bien sujeto a propiedad superficiaria con derechos reales de disfrute, como uso y habitación o usufructo. También puede afectar la propiedad al régimen de propiedad horizontal.

En caso de destrucción de la propiedad superficiaria se extingue el derecho si no se construye nuevamente dentro de los siguientes 6 años, o no planta o foresta en 3 años.

El derecho de superficie se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, consolidación, cumplimiento de condición resolutoria (en caso de haberse estipulado) y por el no uso por 10 años para construcciones y por 5 para plantaciones o forestaciones.

A la extinción de este derecho por el vencimiento del plazo de duración el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto contrario, volviendo al principio de accesión que señala que todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un terreno pertenecen a su dueño.

Puede resultar muy útil para construcciones, sin necesidad de invertir en un terreno, permitiendo el desarrollo de proyectos inmobiliarios con menor capital inicial.

 

Tortú, Melisa

Abogada- M.P.: 2-1361